احیاء اراضی موات

اِحیاءِ اَراضی مَواتْ، اصطلاحی فقهی ـ حقوقی به معنای آباد کردن زمینهای متروک.
اَحیاء از ریشۀ «حیّ» به معنای زنده بودن و اِحیاء از همان ریشه به معنای زنده کردن و زنده‌داری است (ابن‌منظور، 14/ 211). موات نیز به معنای مرده و حالتِ خالی از حیات است (همو، 2/ 93). احیای موات در اصطلاح فقهی و حقوقی عبارت است از زنده کردن و آبادانی زمینهایی که به علت متروکه شدن، نیزار شدن، نداشتن آب یا فراگیری آب قابل استفاده نیست (محقق‌ داماد، 1/ 242).
در نگاهی کلی امور مربوط به زمین از نخستین امور مهم در نظامهای حقوقی و اقتصادی و جوامع، به‌ویژه جوامع مبتنی‌بر کشـاورزی است. به‌طوری‌که در قـانـون‌نامـۀ حمـورابی (بند 44) به احیای اراضی موات با قرارداد 3 ساله اشاره شده است. در دورۀ اسلامی نیز به‌موجب پاره‌ای از احادیث منقول از پیامبر اکرم (ص) به مقولۀ احیای موات و نتیجۀ آن یعنی ایجاد حق مالکیت برای احیا‌کننده اشاره شده است. در دورۀ صحابه و با گسترش فتوحات، مسئله احیا و مالکیت اراضی بیش از پیش اهمیت یافت. بر پایۀ گزارشهای تاریخی، منطقۀ بصره پس از فتح به دست مسلمانان احیا گردید (بلاذری، 483 بب‍ ). اینکه آیا اراضی موات کوفه را می‌توان به‌عنوان ملک شخصی به‌دست آورد، از بحثهای شایع در میان صحابه بـود، به‌گونه‌ای کـه برخی در اراضـی موات کوفه مسکن گزیدند. در زمان خلیفۀ دوم نیز با استناد به روایات منقول از پیامبر اکرم (ص) به مالکیت ارضی موات از طریق احیا حکم داده شده است (شافعی، 7/ 243). مالکیت اراضی موات توسط احیاکننده از امام علی (ع) نیز نقل شده است (بخاری، 3/ 106). این روند در دورۀ تابعین و شاگردان آنها نیز ادامه یافت (قاسم بن سلام، 1/ 360). در مکتب اهل‌بیت، احادیثی از امام باقر (ع) و امام صادق (ع) به این مقوله و مملک بودن آن اشاره شده است (کلینی، 5/ 279). درمجموع می‌توان گفت بنابر منابع تاریخی این نظر که «هرکس زمین موات را احیا کند، مالک آن می‌شود»، به‌عنوان یک اصل کاربرد یافته است.
احیای اراضی موات در فقه به شکل یک قاعدۀ فقهی درآمده است؛ یعنی تبدیل به یک فرمول بسیار کلی شده که منشأ و مبنای استنباط قوانین محدودتر است و به یک مورد ویژه اختصاص ندارد. اجمالاً مفاد این قاعده چنین است که هرکس زمین مرد‌ه‌ای را آباد کرد، مالک آن می‌گردد (محقق‌ داماد، همانجا). برخی مستندات قاعدۀ فقهی احیای اراضی موات به قرار زیر است.
روایت نبوی «مَن أحیی اَرضاً مواتاً فهو لَه» (حرعاملی، 25/ 411)، یعنی هرکس زمین مرد‌ه‌ای را آباد کند، آن زمین مال او خواهد بود. این روایت در کتب روایی عامه و امامیه به‌صورت: «من أحیی اَرضاً میتهً فهِیَ له» (همانجا) نیز نقل شده است، به‌طوری‌که ترمذی (3/ 654) نیز روایت را به همین ترتیب نقل کرده است. احمد بن حنبل و نسایی روایت را به «من أحیی اَرضاً میتهً فله فیها اجرٌ» نقل کرد‌ه‌اند، یعنی هرکس زمین مرد‌ه‌ای را آباد کند برای او پاداشی (از سوی خداوند) در این کار هست. شافعی به استناد همین حدیث، حکمی تکلیفی استنباط کرده و آن استحباب احیای اراضی موات است (ابن‌حجر، 3/ 62)؛ روایت نبوی «من غَرَسَ شجراً أو حفَرَ وادیاً بدیّاً لَم یسبقه اِلیه اَحَد أو أحیی اَرضاً میتهً فهی له، قضاءً من اللهِ و رسولِهِ» (حرعاملی، 25/ 413)، یعنی هرکس در جایی که کسی بر او در آن مکان پیشی نگرفته باشد، درختی بکارد یا زمین مرد‌ه‌ای را آباد کند، آنجا مال او خواهد بود، این حکم خدا و پیامبرش است. همچنین روایاتی مانند «سألته عن الشراء من أرض الیهود والنصاری، قال: لیس به بأس ... وأیمّا قوم أحیوا شیئاً من الأرض أو عملوه فهم أحق بها وهی لهم» (همو، 25/ 411)، یعنی هر قومی قطعه‌ای از زمین را آباد کنند، مال آنان خواهد بود؛ «سَمعتُ رجلاً من أهل الجبل یسأل أبا عبدالله (ع) عن رجل أخذ أرضاً مواتاً ترکها أهلها فعمر‌ها و کری أنهار‌ها و بنی فیها بیوتاً و غرس فیها نخلاً و شجراً، قال: فقال ابو عبدالله: کان امیرالمؤمنین (ع) یقول: من أحیا أرضاً من المؤمنین فهی له و علیه طسقها یؤدّیه إلی الإمام فی حال الهدنة فإذا ظهر القائم فلیوطّن نفسه علی أن تؤخذ منه» (همو، 9/ 549). این قسمت از فرمایش امام «أرضاً مواتاً ترکها أهلها؛ اراضی مواتی که صاحبانش ر‌ها کرد‌ه‌اند»، گرچه مختص اراضی است که پس از آبادانی، ویران شد‌ه‌اند، اما در این بحث اطلاق جواب امام کافی است.
از نظر فقهی ارض (زمین) بر دو قسم است: یکی ارض عامر یعنی زمینی که آباد و معمور و مورد انتفاع می‌باشد؛ بدیهی است این نوع زمین قابل احیای مجدد و تملک نیست؛ و دیگری ارض غامر یا موات و مغمور (محقق‌ داماد، 1/ 242-243).
اراضی موات نیز در فقه تقسیم خاصی دارند: 1. موات بالإصالة: زمینی است که نسبت به سابقۀ آبادانی آن اطلاعی در دست نیست یا از اساس سابقۀ آبادانی ندارد، مانند اکثر بیابانها و کویر‌ها (همو، 1/ 242)؛ 2. موات بالعرض: زمینی است که باوجود سابقۀ عمران در حال حاضر آبادانی خود را از دست داده است (همو، 1/ 243). در مورد اراضی موات بالإصالة اقدام به احیا مجاز است؛ در مورد اراضی موات بالعرض چنانچه از اساس مالک نداشته باشند، ملحق به نوع نخست هستند و مشمول احیا و تملک می‌شوند؛ اما درصورتی‌که مالک داشته باشند و مالک آنها مجهـول باشد، مشهور فقیهان معتقدند که مشمول قاعدۀ احیا بوده و قابل تملک هستند؛ نظر دیگر این‌گونه اراضی را از قبیل اموال مجهول‌المالک دانسته است و حکم این قسم اموال را بر آنها جاری می‌کند؛ یعنی ابتدا باید در مورد صاحبشان تفحص و بـررسی به‌عمل آیـد و چنانچه از یافتن صاحب آن مأیوس شدند از حاکم شرع خریداری یا اجاره گردد. اما درصورتی‌که مالک داشته باشد و مالک آنها معلوم باشد، 3 حالت متصور است. اول آنکه مالک از آنها اعراض کرده باشد. این حالت بی‌شک مشمول قاعدۀ احیا است. البته آن عده که اعراض را موجب سلب مالکیت نمی‌دانند، این حالت را نیـز مشمـول قاعـدۀ احیـا نمی‌دانند (نک‍ : محقق‌ داماد، 2/ 280)؛ دوم آنکه مالک از زمین اعراض نکرده و آن را جهت نوع خـاصی از انتفاع در نظر گرفته است. این نوع اراضی مشمول قاعدۀ احیا نیستند؛ سوم آنکه مالک از زمین خود اعراض نکرده، بلکه از روی بی‌اعتنایی و غنا آن را ر‌ها کرده و درنتیجه زمین موات شده است؛ حکم این قضیه را باید به تفصیل و بسته به اینکه منشأ مالکیت ابتدایی مالک چه بوده، استنباط کرد؛ چنانچه منشأ مالکیت معاملات ناقله یا انتقال قهری باشد، اطلاق و عموم روایات «الناس مسلّطون على اموالِهِم» و «لا یجوز لأحدٍ اَن یَتَصرّفَ فی مال الغیرِ إلّا بإذنه» موجب عدم شمول قاعدۀ احیا می‌گردد. اما اگر منشأ مالکیتْ احیای زمین موات بالإصالة بوده باشد (زمین را آباد کرده و درنتیجه تعطیلی اقدامات زمین بایر گردیده است)، قول قوی آن است که مشمول قاعدۀ احیا هستند و هرکس می‌تواند نسبت به تملک آنها اقدام کند. در توجیه این نظر فقهی گفته می‌شود: مالکیتی که از طریق احیا اعتبار می‌شود، مالکیت غیردائمی اسـت و مشروط‌بر حیات زمین است و چنانچه زمین به علت ترک اقدامات عمرانی، تبدیل به موات گردد، مالکیت منتفی خواهد بود. به تعبیر دیگر، تصرفات احیاگر صرفاً به منظور انتفاع است و اگر انتفاع را ر‌ها سازد دیگر حقی برای او باقی نخواهد ماند. فقها حکم این مورد را به استفاده از مشترکات تشبیه کرده و گفته‌اند: حالت احیاکننده در این مورد مانند کسی است که در مسجدی می‌نشیند و مادام که برای نماز نشسته هیچ‌کس نمی‌تواند او را از آن محل محروم سازد، ولی این حق منوط‌به دوام جلوس و استفاده از آن است و به محض ترکِ محل شخص دیگر می‌تواند جای او را بگیرد (شهیدثانی، 12/ 396-397؛ محقق‌ داماد، 1/ 243- 245). نظریۀ دیگری دراین‌باره هست که بنابر آن اصولاً رقبۀ زمین مالکیت بردار نیست و صرفاً برای احیاکننده حق اولویت ایجاد می‌کند؛ رقبۀ اصلی زمین ملک امام و حکومت است و در فرض تعطیل، حق اولویت سلب و ملک به امام بازگشت می‌کند (همو، 1/ 245). 
ماهیت حقوقی احیا را ایقاع دانسته‌اند. لذا احیا از اعمال حقوقی و وقوع آن متضمن وجود قصد است؛ دلیل فقهی لزوم اعتبار قصد آن است که اولاً، اصل در تملک آن است که با قصد انجام گیرد و تملک قهری، چون ارث استثنا ست و ثانیاً، سیرۀ متشرعه بر این امر مستقر است (همانجا).
درخصوص اینکه ماهیت مادی احیا چیست، فی‌الجمله احیا را عملی دانسته‌اند که زمین مرده را قابل بهره‌برداری نماید و به نوعی خرابی را آباد نماید؛ بدیهی است تحقق این امر بسته به زمان و مکان متفاوت است و مرجع تشخیص آن نیز عرف است؛ بهره‌ای که عُقلا از زمین می‌برند متفاوت است؛ گاه زمینی برای سکونت استفاده می‌شود و گاه برای زراعت و گاه برای اموری دیگر؛ لذا هرگونه عملی که زمین بلااستفاده را چنان کند که یکی از عناوین مذکور بر آن صدق کند، احیا محسوب می‌شود؛ البته لازم نیست زمین به حد کمال برسد، بلکه تحقق اولین مرتبه آبادی برای صدق احیا کافی است، هرچند صرف شروع به احیا «تحجیر» محسوب می‌شود و تحجیر نیز مفید حق اولویت است و نه مالکیت؛ لذا در موارد اختلاف، دادگاه باید با تکیه بر عرف توجه کند که چه عملیاتی صدق احیا می‌کند و مفید مالکیت است و چه عملیاتی صدق تحجیر می‌کند و مفید حق اولویت است (همو، 1/ 246-247).

شرایط تملک از طریق احیا

1. اذن امام 

از میان فقهای مذاهب اربعه، فقهای حنفی و مالکی و فقهای امامیه به‌نحو اجماع بر اعتبار اذن امام در تملک اراضی از طریق احیا نظر داده‌اند (صاحب‌جواهر، 38/ 7). البته امامیه با تمسک به اطلاقات، میان زمان حضور و غیبت تفاوتی قائل نیستند و معتقدند در زمان غیبت، اذن امام از طریق عمومات تحصیل شده است (همو، 38/ 15-17). البته عد‌ه‌ای دیگر معتقدند منظور از امام در آرای امامیه، شخص وی نیست، بلکه به‌موجب نظریۀ اعتبار اذن امام، مالکیت اولیه اراضی موات متعلق به حکومت است و هیچ‌کس نمی‌تواند بدون اذن حکومت، اقدام به تصرف و احیای اراضی کند. چنانکه در برخی قوانین موضوعه جمهوری اسلامی ایران این مقوله (رعایت قانون و صدور مجوز) ملحوظ گردیده است (محقق داماد، 1/ 247). 

2. قصد احیا و تملک 

چون احیا ایقاع و از اعمال حقوقی بوده، محتـاج قصد است؛ امـا دراین‌خصوص که آیـا علاوه‌بر قصد احیا، قصد تملک نیز لازم است اختلاف‌نظر هست؛ آن دسته که صرف قصد احیا را کافی دانسته‌اند، استدلال می‌کنند که نصوص و ادلۀ وارد، مطلق و عام هستند و قید قصد تملک امری زائد است و لذا دلیلی بر اعتبار و لزوم آن نیست (خویی، 2/ 159). قائلین به نظر مقابل که قصد تملک را نیز لازم می‌دانند، اظهار می‌کنند که اولاً، نصوص و ادلۀ لفظی در مقام بیان این امر نیستند و ازاین‌رو تمسک به اطلاق نیز میسور نیست؛ ثانیاً سیرۀ عُقلا و متشرعه بر اعتبار و لـزوم چنین قصـدی دلالت دارد؛ ثالثاً، اصـلْ عـدم تحقق مالکیت است. البته قصد اجمالی و ارتکازی کافی است و قصد تفصیلی ضرورت ندارد (محقق ‌داماد، 1/ 248). 

3. ملک مورد احیا حریم دیگری نباشد 

در فقه اسلامی برای قنات، چاه، نهر و نیز مزارعی که در اراضی موات احیا می‌گردد، حریم قائل شد‌ه‌اند و کسی نمی‌تواند در محدود‌ه‌ای که حریم آنها محسوب می‌شود، تصرف کند. مقدار حریم در فقه معین شده است. چنانکـه حریم عین، منفعت و سایر مـوارد تابع مقادیر خاصی است (صاحب‌جواهر، 38/ 34 بب‍ ). ضمناً در اینکه حریم زمین به تبع احیای آن، در ملک مالک آن در می‌آید یا مالک نسبت به آن تنها حق اولویت و اختصاص پیدا می‌کند، اختلاف است. 

4. ملک مورد احیا از املاک عمومی و مشترکات نباشد 

مشترکات، مختص به عامه مسلمین است و امکان تملک آنها وجود ندارد. 

5. ملک مورد احیا زمین تحجیر شده دیگری نباشد 

تحجیر مفید حـق اولویت و اختصاص بـرای محجِّر است. البته عـد‌ه‌ای معتقدند اگر شخص به قهر و غلبه ملک تحجیر شده دیگری را احیا کند هرچند گناه کرده، ولی مالک می‌گردد (یحیی بن سعید، 1/ 375). صاحب‌جواهر و مشهورِ فقها این نظریه را منطبق با موازین حقوق اسلامی ندانسته و حکم به عدم ایجاد مالکیت برای احیاکننده بر ملک مورد تحجیر دیگری می‌دهند (صاحب‌جواهر، 38/ 56-57؛ محقق ‌داماد، 1/ 248).
در مباحث فقهی مـواردی وجود دارد که از حیث ماهیت و نتیجه‌ای که دارند، به نوعی با قاعدۀ «احیای موات» در ارتباط هستند:

1. حیازت 

به‌مانند قاعدۀ احیا در فقه اسلامی، حیازت نیز از اسباب تملک به شمار می‌رود و اتفاقاً در قالب قاعد‌ه‌ای فقهی معرفی شده است؛ قاعدۀ حیازت به‌مانند هر قاعدۀ فقهی دیگر، مستندات و مدارکی دارد و مفاد آن اجمالاً بیانگر این امر است که هرکس چیزی از اشیای مباح را حیازت کند، مالک آن می‌شود. لذا ماهیت حقوقی حیازت را باید به‌مانند احیا، ایقاع دانست و آن را از اعمال حقوقی برشمرد و قصد حیازت و بنابر نظر مشهور قصد تملک را در آن شرط کرد. تفاوت حیازت با احیا در موضوع آن است؛ موضوع حیازت، مباحات است که بسته به نوع مال مباح نوع ماهیت مادی حیازت نیز تفاوت می‌کند. یعنی اموال مباح شامل: اموال منقول (مثل اشیای پیدا شده یا لقطه) با شرایطی خاص، اموال مورد اعراض، حیوانات (از طریق اصطیاد)، گنج یا دفینه و هیزم (احتطاب) و علوفه (احتشاش) و گوهرهای دریایی است، درحالی‌که موضوع احیـا زمیـن است (نک‍ : محقق ‌دامـاد، 1/ 249) مقررات مربوط به حیازت در قانون مدنی ایران از مادۀ 146 به بعد مورد بحث قرار گرفته است. 

2. تحجیر 

که در فقه اسلامی تحت‌عنوان قاعدۀ «التحجیر یفید الاولویة» شناخته می‌شود، به‌مانند سایر قواعد فقهی دارای مستندات و مدارک نقلی و عقلی خاص است؛ مفاد اجمالی قاعده این است که چیدن سنگ، علامت سابقۀ اقدام و مقدمۀ احیا بوده و شخص اقدام‌کننده دارای حق اولویت است؛ حق اولویت را در اصطلاح فقهی «حق الاختصاص» گویند (ابن‌منظور، 3/ 184). اثر حق اولویت آن است که صاحب آن برای احیا و تملک موضوع آن در تقدم است و مادام که اعراض نکرده باشد، دیگران نمی‌توانند بدون جلب رضایت او اقدام به احیا همان زمین کنند و در فرض احیا و اقدام، بنابر نظریۀ مشهور فقهی، مالک آن نمی‌شوند و محجِّر می‌تواند خلع ید آنها را مطالبه کند. از شرایط تحجیر و ایجاد حق اولویت آن است که اولاً محجِّر، قصد احیا و تسلط داشته باشد، ثانیاً عملیاتی را مبنی‌بر اراده احیا انجام دهد، ثالثاً عملیات باید تعیین‌کننده مقدار موردنظر باشد و رابعاً محجِّر قادر بر احیای اراضی تحت تحجیر باشـد (نک‍ : محقق ‌داماد، 1/ 267). تحجیر نیز از حیث ماهیت حقوقی ایقاع بوده و از اعمال حقوقی است. ازاین‌رو قصد، عنصر متشکله آن به حساب می‌آید؛ اما تفاوت آن با احیا در آن است که احیا موجد حق مالکیت است، حال آنکه تحجیر مفید حق اولویت بوده و از حیث مرتبه مقدمۀ احیا تلقی می‌شود. مادۀ 142 قانون مدنی ایران به تبعیت از فقه اسلامی، تحجیر را شروع به احیا و موجد حق اولویت دانسته است و نه حق مالکیت. 

3. سبق 

بحثی دیگر که در فقه اسلامی به‌صورت قاعدۀ فقهی درآمده «سبق» است. جدا از مستندات و مدارک این قاعدۀ فقهی، مفاد اجمالی آن عبارت است از اینکه هرکس نسبت به استفاده از مباحات اصلی یا مکانهای مشترک، نظیر شوارع، مساجد و موقوفات عامه سبقت گیرد، مادام که اعراض نکرده یا مدت مدیدی آن را ر‌هـا نساخته باشـد، کسی نمی‌تواند مزاحم او گـردد (نک‍ : محقق‌ داماد، 1/ 283). ازاین‌رو سبق از آن جهت که ایقاع است و محتاج قصد، امری به‌مانند احیا است. اما از دو جهت با آن تفاوت دارد؛ نخست آنکه درخصوص مشترکات نیز جاری است و دیگر آنکه به‌هیچ‌وجه موجد مالکیت نیست؛ مفاد و کاربرد این قاعده را می‌توان در نظام حقوقی ایران درخصوص استفاده از مشترکات و تزاحم حق شفعه و خیارات مشاهده کرد.
در حقوق موضوعه ایران مقررات مربوط به احیای اراضی موات در قانون مدنی (ماده‌های 141 تا 145) و برخی قوانین دیگر مانند قانون زمین شهری، مصوب 1366 ش، و آیین‌نامۀ اجرایی قانون زمین شهری، مصوب 1371 ش، متبلور است؛ بنابر مادۀ 141 قانون مدنی «مراد از احیای زمین آن است که اراضی موات و مباحه را به‌وسیلۀ عملیاتی که در عرف، آباد کردن محسوب است، از قبیل زراعت، درختکاری، بنا ساختن و غیره، قابل استفاده نمایند». بنابر مادۀ یک آیین‌نامۀ اجرایی قانون زمین شهری «منظور از عمـران و احیـای قابل قبول مذکور در قانون زمینِ شهـری ــ که از این پس قانون نامیـده می‌شـود ــ عمومات یـاد شـده در مـادۀ 141 قانون مدنی و‌ مقررات بعدی در باب احیا و عمران زمینها ست و عملیاتی از قبیل شخم غیرمسبوق به احیا، تحجیر، ریختن مصالح در زمین، حفر چاه و نظایر آن، عمران و احیا محسوب نمی‌گردد». از سوی دیگر برای روشن شدن مفهوم اراضی موات در حقوق موضوعه، می‌توان به مادۀ 3 قانون زمین شهری مراجعه کرد: «اراضی موات شهری زمینهایی است که سابقۀ عمران و احیا نداشته باشد. زمینهای مواتی که على‌رغم قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ 5 تیر 1358 به بعد احیا شده باشد، همچنان در اختیار دولت می‌باشد».